Развитие Новорижской трассы в сегменте участков без подряда началось в 2001 году с запуском первого организованного коттеджного поселка. Динамику развития рынка прервал мировой финансовый кризис 2008 года, который оказал прямое влияние на покупательную способность потребителей, а соответственно - и на спрос на загородную недвижимость. Единственные объекты, которые были востребованы в этот период – домовладения с низкой стоимостью - ценовой демпинг, который девелоперы реализовали на участках без подряда.
В ожидании второй волны финансового кризиса в 2012 году спрос на участки не снижается.
Для приобретения объекта загородной недвижимости западное направление является одним из наиболее привлекательных вариантов расположения домовладения. Новорижское шоссе характеризуется хорошей экологией, высокой транспортной доступностью и необыкновенно красивой природой.
С каждым годом предложение на рынке участков без подряда растет все большими темпами: за одиннадцать с половиной лет существования сегмента количество ежегодно выводимых участков на Новорижской трассе выросло до 7 063 в 2011 г. Большой скачок в данном сегменте загородной недвижимости произошел в 2009 году, когда в результате финансового кризиса спрос на загородную недвижимость упал и стал развиваться недорогой и доступный рынок участков без подряда – большинство поселков, где предполагалось реализовывать готовые дома, переориентировались на текущий спрос и предложили к продаже более дешевые объекты. Если изначально участки без подряда не составляли основной объем предложения и в большей степени являлись для девелопера вторичным продуктом, то сейчас этот объект продаж занимает более 70% рынка.
Таблица 1. Ежегодный объем нового предложения, выведенный на первичный рынок коттеджных поселков по Новорижскому шоссе
Период |
Участки без подряда, шт. |
Коттеджные поселки с участками без подряда, шт. |
||
Поселки с участками б/п |
Мультиформатные поселки |
Поселки с участками б/п |
Мультиформатные поселки |
|
2000 г. |
- |
- |
- |
- |
2001 г. |
- |
41 |
- |
1 |
2002 г. |
261 |
25 |
2 |
2 |
2003 г. |
198 |
70 |
3 |
3 |
2004 г. |
34 |
111 |
1 |
4 |
2005 г. |
44 |
64 |
1 |
3 |
2006 г. |
42 |
200 |
2 |
8 |
2007 г. |
318 |
269 |
3 |
6 |
2008 г. |
1435 |
156 |
7 |
4 |
2009 г. |
2387 |
205 |
10 |
4 |
2010 г. |
2367 |
175 |
13 |
2 |
2011 г. |
6891 |
172 |
48 |
3 |
1 кв. 2012 г. |
1063 |
- |
5 |
- |
Итого |
16 528 |
135 |
Наиболее привычным способом реализации участков без подряда является создание одноформатных поселков, где представлен только данный тип недвижимости. Это наиболее приемлемый вариант, так как при создании мультиформатных поселков необходимо учитывать большое количество нюансов, например, наличие коммуникаций, что сразу поднимает цену земельного участка, длительность застройки и невозможность создания полноценной концепции поселка.
Как и у всей Московской области, Новорижское шоссе не стало исключением, рынок земельных участков без подряда прошел в своем развитии два этапа: до и после 2008 года. В 2001-2008 гг. рынок участков без подряда только зарождался. Если в 2001 году был выведен 41 участок, то в 2008 г. – 1591 шт. После этого сегмент поднялся на новый уровень и в 2009 г. насчитывал уже 2592 участка в год. Пик нового предложения пришелся на 2011 год: на рынок выведено 7063 участка без подряда. Однако, за первый квартал 2012 года введено только 1 063 участка, т.е. только 15% к предыдущему году, что позволяет говорить о том, что по итогам 2012 года предложение несколько снизится.
Число поселков, предлагающих объекты данного типа, год от года только увеличивается. Наибольший объем зафиксирован в 2011 году – на рынок вышел 51 новый проект, это рекордный показатель, который вряд ли поднимется выше в 2012 году.
Всего за 12 лет существования организованного рынка загородной недвижимости было выведено на рынок 135 поселков с общим объемом 16 528 участков без подряда, из которых 13 260 единиц - за последние 3,5 года, что является наглядным показателем растущего предложения, которое стремилось удовлетворить новые посткризисные потребительские предпочтения.
При оценке ценовой политики была выявлена общая тенденция изменения стоимости 1 сотки и участка в целом. Наименьшая цена была зафиксирована в 2011 г. и в первом квартале 2012 г. – 5 871 долл. за 1 сотку и 5 920 долл., соответственно.
Значительный взлет стоимости землевладений произошел в 2006 году: с 19 200 долл. за сотку в 2005 году цены выросли до 47 400 долл. за сотку в 2006 г., однако, далее последовал спад до 21 330 долл. за сотку в 2007 г. Скачок был единичным явлением и сопровождался спадом количества участков, вновь выставленных на рынке.
Таблица 2. Стоимостная оценка развития рынка участков без подряда
Период |
Стоимость 1 сот., долл. |
Стоимость земельного участка, долл. |
Средняя площадь земельного участка, соток |
2002 г. |
11 750 |
388 925 |
33 |
2003 г. |
11 900 |
293 930 |
25 |
2004 г. |
12 700 |
281 940 |
22 |
2005 г. |
19 200 |
451 200 |
24 |
2006 г. |
47 400 |
1 327 200 |
28 |
2007 г. |
21 330 |
428 733 |
20 |
2008 г. |
16 600 |
297 140 |
18 |
2009 г. |
15 000 |
241 500 |
16 |
2010 г. |
13 031 |
259 317 |
20 |
2011 г. |
5 871 |
111 549 |
19 |
1 кв. 2012 г. |
5 920 |
107 152 |
18 |
В части площади участков, потребительские предпочтения значительно изменились, что четко прослеживается по показателям с 2002 по 2012 гг. В начале 2000-х гг. объект загородной недвижимости считался статусным приобретением, ввиду чего наиболее популярными были большие участки (2002 году средняя площадь участка – 33 сотки). По мере изменения потребительских предпочтений (стремление к оптимизации издержек) средняя площадь снижается до 18 соток в 2012 г.
Одним из главных факторов, определяющих стоимость участка, является его удаленность от города. Развитие рынка загородной недвижимости начиналось с ближних земель – близость к городу является важным критерием для повышения стоимости участка, ввиду развитой инфраструктуры и возможности круглогодичного проживания. Таким образом, эта ниша заполняется первой. Но с каждым годом осваиваются все более дальние территории. Приобретая участок, человек стремится найти покой и уединение, что сложно сделать в давно и активно застроенном приМКАДье. Кроме того, чем дальше от Москвы, тем дешевле стоимость земли, таким образом, в посткризисный период существенно расширилась потенциальная целевая аудитория покупателей земельных участков.
Несмотря на активную застройку ближнего Подмосковья, новые коттеджные поселки продолжают появляться. Наиболее приближенный к МКАД остается проект Мякинино (3 км), выведенный в продажу еще в 2001 году. Самые удаленные поселки расположены на 220 км от МКАД – Вазузский (2009 г.), Вазуза (2011 г.), Лебедки (2011 г.), Жуковка (2011 г.).
Сильные скачки в удаленности вновь выведенных поселков влияют на общую ситуацию по рынку и показатель средней удаленности коттеджных поселков, рассчитанный накопленным итогом. Если до 2008 г. среднее расстояние выводимых на рынок проектов не превышало 57 км от МКАД, то после этот показатель составил 76 км, 91 км, 81 км, 95 км и 89 км, соответственно. Таким образом, средняя удаленность накопленным итогом с 38 км в 2007 г. увеличилась до 73 км в 1 кв. 2012 г. – почти в 2 раза.
С 2001 до 2007 года застраивались земли до 80 км от МКАД, исключением стал 2005 г., когда были введены в продажу участки на 125 км. После 2008 г. девелоперы ушли дальше, что было продиктовано тенденциями рынка.
Важным критерием развития рынка является динамика продаж. С 2002 до 2008 года объем продаж колебался вокруг отметки 250 землевладений в год. С 2009 г. наблюдается галопирующий рост: 1 021 участок в 2009 г., 1 487 в 2010 г. и 2 249 в 2011 г. Ситуация объясняется началом финансового кризиса, когда участки без подряда стали основным объектом продаж, тогда как до этого сегмент был слабо развит и мало представлен на рынке недвижимости Москвы и Московской области.
Таблица 3. Объем продаж участков без подряда
Период |
Количество проданных участков, шт. |
2000 г. |
- |
2001 г. |
- |
2002 г. |
39 |
2003 г. |
196 |
2004 г. |
287 |
2005 г. |
275 |
2006 г. |
221 |
2007 г. |
310 |
2008 г. |
249 |
2009 г. |
1 021 |
2010 г. |
1 487 |
2011 г. |
2 249 |
Итого |
6 334 |
По объему продаж земельных участков Новорижское направление занимает второе место после Симферопольского шоссе - за 10 лет развития рынка было продано 6 334 участка.
На 1 кв. 2012 г.в продаже на первичном рынке коттеджных поселков реализуются 89 поселков и 8 235 участков без подряда, из которых за последние полтора года выведено 56 поселков и 5 691 участков введенных на рынок впервые, остальные представляют более старую застройку.
Таблица 4. Предложение в продаже на 1 квартал 2012 года
Количество поселков, шт. |
Количество участков в продаже, шт. |
89 |
8235 |
Таблица 5. Поселки, выведенные на рынок в период с 2001 по 2012 год
Название |
Шоссе |
Расстояние от МКАД |
2001 |
||
Мякинино |
Новорижское |
3 |
2002 |
||
Спутник |
Новорижское |
29 |
Истринская слобода |
Новорижское |
24 |
Никольская слобода |
Новорижское |
9 |
2003 |
||
Крючково-1 |
Новорижское |
38 |
Москворечье |
Новорижское |
60 |
Озерный |
Новорижское |
24 |
Финская деревня |
Новорижское |
33 |
Бенилюкс |
Новорижское |
24 |
Петровский парк |
Новорижское |
29 |
2004 |
||
Жилкино (Кострово, Белые Росы) |
Новорижское |
51 |
Зеленая горка |
Новорижское |
35 |
Снегири |
Новорижское (Волоколамское) |
28 |
Финская деревня 2 |
Новорижское |
33 |
Турово |
Новорижское (Волоколамское) |
18 |
2005 |
||
Зеленый шум |
Новорижское |
55 |
Никольское подворье (Коровино или Русич) |
Новорижское |
12 |
Красный ручей |
Новорижское (Тверская обл.) |
125 |
Дарна |
Новорижское (Волоколамское) |
36 |
2006 |
||
Духанино 1 |
Новорижское |
45 |
Дубрава |
Новорижское (Волоколамское) |
38 |
Рыбачье |
Новорижское |
58 |
AgalarovEstate |
Новорижское |
23 |
Павлово 2 |
Новорижское |
18 |
Лесавино |
Новорижское |
54 |
Истринское поместье (Истринские помещики\Истринские усадьбы) |
Новорижское |
54 |
Приозерье |
Новорижское |
55 |
Павловский лес (Pineville) |
Новорижское |
18 |
Лесной |
Новорижское (Волоколамское) |
37 |
2007 |
||
Таежный уголок |
Новорижское |
80 |
Ново-Ильинское |
Новорижское |
14 |
Карповы вары |
Новорижское |
42 |
Бежин луг |
Новорижское |
53 |
Crystal Istra |
Новорижское |
15 |
Изумрудный город |
Новорижское (Волоколамское) |
36 |
Соловьи |
Новорижское |
49 |
2008 |
||
Ла-Манш |
Новорижское |
57 |
Английские дачи-1 |
Новорижское |
93 |
Удачное |
Новорижское |
180 |
Барское |
Новорижское |
38 |
Smartville Aqua |
Новорижское |
60 |
ОГНИКОВО ПАРК (Куртасово, Духанинский лес) |
Новорижское |
45 |
Русская деревня -2 (Гринбург) |
Новорижское |
23 |
Большая Вода |
Новорижское |
90 |
Спасские дачи |
Новорижское |
100 |
2009 |
||
Рижский берег |
Новорижское |
68 |
Eastландия |
Новорижское |
122 |
Новорижские ключи |
Новорижское (Пятницкое) |
91 |
Лесная пристань |
Новорижское |
50 |
Лесное озеро-1 (новорижское) |
Новорижское |
84 |
Алешкино |
Новорижское |
75 |
дер. Чаново |
Новорижское |
76 |
Новорижский |
Новорижское |
23 |
Алешкино-2 |
Новорижское |
75 |
Вазузский |
Новорижское (Смоленская обл.) |
220 |
Рождествено |
Новорижское |
120 |
2010 |
||
Новый рижский берег |
Новорижское |
90 |
Львовские озера |
Новорижское |
120 |
Лесная пристань-2 |
Новорижское |
50 |
Троицкий парк |
Новорижское |
55 |
Холмец |
Новорижское |
148 |
Анютины глазки |
Новорижское |
87 |
Лесное озеро-2 |
Новорижское |
84 |
Михайловская слобода |
Новорижское |
48 |
Цветочные берега (КлеверЛэнд) |
Новорижское |
125 |
Подколокольный |
Волоколамское |
50 |
Riga Forest. Лесницыно |
Новорижское |
57 |
Ушаковские дачи |
Новорижское |
60 |
2011 |
||
Каринское |
Новорижское |
55 |
Иглово |
Новорижское |
52 |
Покровский-2 |
Новорижское |
25 |
Smartville Aqua |
Новорижское |
60 |
Солнечный |
Новорижское |
120 |
Между лесом и рекой |
Новорижское |
22 |
Лесное озеро-3 |
Новорижское |
84 |
Веретенки CLUB |
Новорижское |
54 |
Лесной |
Новорижское |
54 |
Заречье |
Новорижское |
57 |
Солнечные холмы |
Новорижское |
47 |
Место под солнцем |
Новорижское |
77 |
Новорижские озера |
Новорижское |
118 |
Федчино Лэнд |
Новорижское |
82 |
Русские сезоны |
Новорижское |
40 |
Янтарь |
Новорижское (Волоколамское) |
43 |
Ильинские пруды |
Новорижское |
119 |
Ганновер вилладж |
Новорижское |
117 |
Марково-Курсаково |
Новорижское |
75 |
Сальвадор |
Новорижское |
79 |
Ближний берег |
Новорижское |
120 |
Рузские дачи |
Новорижское |
110 |
Рижское поместье |
Новорижское |
85 |
Ручьи |
Новорижское |
103 |
Вазуза |
Новорижское (Смоленская обл.) |
220 |
Лебедки |
Новорижское (Смоленская обл.) |
220 |
Жуковка |
Новорижское (Смоленская обл.) |
220 |
Рузский Эко-дом |
Новорижское |
120 |
Дорино |
Новорижское |
148 |
Исконы |
Новорижское |
152 |
Пахомово |
Новорижское |
148 |
Лесное озеро |
Новорижское |
148 |
Петровский парк-2 |
Новорижское |
29 |
Истрица |
Новорижское |
52 |
Нескучное |
Новорижское |
74 |
Алешкино-3 |
Новорижское |
75 |
Четыре сезона |
Новорижское |
58 |
Прилесье |
Новорижское |
150 |
2012 |
||
Нескучное |
Новорижское |
74 |
Алешкино-3 |
Новорижское |
75 |
Четыре сезона |
Новорижское |
58 |
Прилесье |
Новорижское |
150 |
Проверить аттестат |